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百萬年薪VS艱難維生,中美房產經紀行業差異有多大?

2016-07-09 責任編輯:未填 瀏覽數:496 中國建材網

核心提示:隨著《不二情書》的熱映,吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產經紀人”一角激發了很多人對美國房產經紀人的興趣。跑車和豪宅都是真的么

隨著《不二情書》的熱映,吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產經紀人”一角激發了很多人對美國房產經紀人的興趣。跑車和豪宅都是真的么?國外的房產經紀人和國內的中介到底有什么不一樣?

從單邊代理到雙邊代理,與客戶建立穩定的“信托”關系

早在美國六十年代,與國內相似,房屋交易過程中也是只有單邊(賣方)經紀人,他們的任務是出去推銷開發商的新房或受雇于房東,代表賣方的利益,這就使買方站在了非常不利的位子。后來,隨著市場需求和消費者保護法的健全與實施,美國逐漸形成了買賣雙方都雇傭經紀人交易的制度來完善這個市場,并延續至今。據保守估計,美國大約有100萬人從事房地產這一職業,美國的房地產交易85%是通過經紀人公司服務完成,房產經紀人在民眾中是口碑較高的職業。

因此,在美國房產交易中,不管是新房還是二手房,開發商或賣家基本不直接與客戶見面,房屋買賣交易完全通過房產經紀人公司和經紀人完成,經紀人發揮著非常重要的作用??蛻艉徒浖o人的關系是“信托“,而非國內的“商家與客戶”,與律師可能更為接近。

這種雙邊代理帶來的好處,就是買賣雙方的地位更加平等,買方的利益得到更好的保障。而在國內,整個二手房依然是“賣方市場”,尤其在一線城市的熱門區域,常常出現“一房難求”的窘狀。因此,經紀公司為了獲得優質的房源,其服務的導向不得不偏袒于賣家,甚至會出現和賣家一起違規操作的情況。而買家通常處于劣勢,除了承擔轉嫁的高傭金,還要獨自承擔一系列風險。

互聯網時代,“買賣雙方地位不對等”的矛盾變得突出,也出現了一些平臺,希望通過互聯網技術,打破長期存在的居間邏輯。

比較有代表性的是房多多不久前推出的“四方場景”,也就是“雙邊服務”。由于房多多是“直買直賣”,沒有經紀人參與,因此更考驗平臺的服務功能。于是房多多創建了“賣家顧問”、“買家顧問”兩個角色,分別為買賣雙方提供1對1的咨詢服務。據了解,一旦買家用戶第一次對在線房源的業主發出“直約”請求,就會有專屬的服務顧問在線解答買家在找房、看房至交易過程中的所有疑問,并提醒、跟進和確認“直買直賣”的交易進程。雖然這個功能尚處于初步嘗試階段,還沒有通過市場的檢驗,但也為二手房交易打開新的思路,為后來者提供了思考。

住房資源共享系統,提高傭金比例至6%

上世紀50年代,美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小,經紀人數一般只有四五人,大多是夫妻店。為了做成規模,有些公司擴張業務,設立多家分店,互相之間開始有合作,共享房源。出于這種合作的需要,各個公司之間訂立了一些簡單的行業規范,那個時候就逐漸出現了所謂的住房資源共享系統。

住房資源共享系統的建立,首先提高了經紀公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右,原因是當時經紀公司提供的服務比較少,房源也比較少。共享系統出現之后,房源逐漸地增加,傭金比例也在不斷地增加,如今已經高達6%。

同時,為了避免因為“壟斷”被政府壓制,全國中介公司達成默契,固定傭金的比率,也就是行業自律——無論在全國哪個地方,地產經紀都收取一個比較穩定的,大約是6%或者7%的傭金提成,這樣做就構不成惡性壟斷了。

數據顯示,美國的房地產經紀人的平均年傭金收入是5萬美元左右,其中,20%的經紀人收入會在10萬美元以上,1%的經紀人會在20萬美元以上,年收入在50萬-100萬美元傭金的經紀人也大有人在。

所以,波叔在《不二情書》里的豪華配置,不是劇情需要,而是一個經紀人的日常。

相比之下,國內經紀人的生活狀況可謂每況愈下,傭金比例一再走低,目前仍然堅挺的是幾個中介老大的2%,而一些中小中介早已在激烈的競爭中維持在1.5%左右?;ヂ摼W中介出現后,因為沒有門店運營的成本壓力,傭金更是低至0.5%。

中介之間競爭的同時,還有一些單純的交易平臺,甚至沒有傭金,僅收取少量的服務費,例如房多多的2999+0.3%的交易保障險。交易成本的一再壓縮,更讓中介的“高傭”成為泡影,人們更愿意選擇效率高、費用低的互聯網平臺進行交易。

嚴格業務考核,甚至要通過FBI調查

不同于國內的規?;芾?,美國的房地產經紀公司是少而精的,提供專項服務,因此房地產經紀人的個人業務和能力要求非常出色,國家對房地產經紀人員執照的核發有非常嚴格的規定,設有嚴格的考試。

各州略有不同,以德克薩斯州為例從事房地產這一工作之前,房產經紀人要學習完成6門學科,180小時的課堂學習。其中包括:現代房地產學,德州房地產法,代理法,合同法,房地產金融,以及相關法令頒布的合同。學校課堂完成后,經歷4小時的全國和地區的考試合格,通過FBI的背景調查,簽約經紀人公司才頒發執照。之后必須經過四年以上實踐工作才可以獲得Broker資格(獨立經營的經紀人)。為保證專業水準和服務質量,房地產經紀人員每年還必須參加考試接受再教育,執照每2年申請重新換發。

值得一提的是,美國是一個極其重視記錄的國家,如果因為違規而上記錄會對日后產生難以抹煞的不良后果。

對于房地產經紀人來講,違規操作,不僅會使自己失去這一職業,而且,在其他行業也會嚴格考核個人記錄,并且把不良記錄作為用人的重要標準之一。因此,失去誠信的代價是非常巨大的,這種措施極大地促進了這個國家房地產行業的自律行為。

可見,美國房產中介經過多年發展,已經形成了一整套成熟、正規的行業體系,而我國二手房市場起步較晚,還有很多需要學習和借鑒的地方,尤其在政府監管和行業自律方面,依然任重而道遠。

責任編輯:馬千里

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